부동산 세제 정책은 시장 안정과 세수 확보, 그리고 자산 불평등 해소를 위한 핵심 수단입니다. 특히 보유세는 단기 투기보다 장기 보유를 유도하고, 불로소득을 과세 대상으로 삼는 역할을 합니다. 한국과 일본은 모두 보유세 제도를 운영하고 있지만, 그 구조와 철학에는 분명한 차이가 있습니다. 이 글에서는 한일 보유세 체계의 구성과 적용 방식을 비교 분석하고, 두 나라의 세제 정책이 부동산 시장에 미친 영향을 짚어보겠습니다.
한국의 보유세 구조와 최근 변화 (재산세, 종부세, 다주택자 규제)
한국의 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있습니다. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되며, 지방세로서 시가표준액을 기준으로 세율이 산정됩니다. 종부세는 일정 기준 이상 고가 부동산 또는 다주택자에게만 별도로 부과되는 중앙정부 세금으로, 부의 집중 억제와 시장 안정화를 목표로 도입된 제도입니다.
2005년 처음 도입된 종부세는 도입 초기에는 세수보다 조세 형평성 차원에서 의미를 가졌지만, 2017년 이후 집값 상승과 함께 급격히 강화되었습니다. 다주택자에 대한 중과세율 적용, 공정시장가액 비율 상향, 공시가격 현실화 등으로 인해 세 부담이 대폭 증가했습니다.
이러한 변화는 투기 수요 억제와 시장 안정이라는 목적에는 일정 부분 기여했지만, 동시에 고령자·은퇴자 등의 세 부담 논란, 과세 형평성 문제, 세금 회피 수단 증가 등의 부작용도 낳았습니다.
2023년 이후 정부는 일부 완화를 통해 실수요자 보호와 시장 정상화를 시도하고 있으며, 1세대 1주택자 대상 종부세 감면, 다주택자 세율 인하 등 완화조치를 통해 세 부담 조절에 나섰습니다.
일본의 보유세 구조와 운영 철학 (고정자산세, 도시계획세, 일관성 유지)
일본의 부동산 보유세는 크게 고정자산세(固定資産税)와 도시계획세(都市計画税)로 구성됩니다. 고정자산세는 부동산뿐 아니라 기계장비, 토지, 건물 등 모든 고정자산에 부과되는 지방세로, 부동산 가격의 70% 수준으로 설정된 과세표준에 일정 비율의 세율(통상 1.4%)이 적용됩니다.
일본의 보유세 정책은 단순하고 일관적인 구조를 유지해온 것이 특징입니다. 정부는 부동산 시장의 안정성을 해치지 않기 위해 세제 개편을 최소화하고, 지역 균형과 납세자 예측 가능성을 중시합니다.
또한 일본은 고령자와 저소득층을 위한 납세 유예 제도, 장기보유자에 대한 세율 감면, 농지나 임대주택에 대한 별도 감면 정책을 병행하여 정책적 유연성을 확보하고 있습니다.
보유세 외에도 일본은 양도세와 상속세 등을 통해 자산의 이전과 거래에 주로 과세하며, 보유 자체에 대한 과도한 조세부담은 피하고 있습니다.
한일 보유세 정책 비교와 시사점 (세 부담, 형평성, 정책 방향성)
- 세부담의 강도 한국은 다주택자에 대한 징벌적 과세가 적용되는 반면, 일본은 보편적이고 완만한 세율을 유지합니다.
- 정책의 예측 가능성과 일관성 한국은 정권 교체 또는 집값 급등 시기에 따라 세율과 과세 기준이 자주 변동됩니다. 반면 일본은 장기적이고 안정적인 과세 정책을 통해 납세자의 신뢰와 예측 가능성을 보장합니다.
- 사회적 수용성과 조세 형평성 한국은 고가 1주택자와 다주택자 간 과세 형평성 논란, 지역 간 공시가격 격차 문제 등으로 사회적 수용성에서 한계를 드러냅니다. 반면 일본은 일관된 기준과 지역 자율성, 감면 제도 등을 통해 수용성을 확보하고 있습니다.
- 보유세와 시장 연계 방식 한국은 보유세가 시장 조정 수단으로 적극 활용되는 반면, 일본은 보유세와 시장의 직접적 연동을 피하고, 세제는 세제로서의 기능에 집중합니다.
한국과 일본의 보유세 정책은 각각의 사회적 배경과 정책 철학에 따라 다르게 설계되어 왔습니다. 한국은 투기 억제 중심의 세제를 운용하며 단기적 효과를 노렸지만, 불신과 조세저항이라는 역효과도 경험했습니다. 일본은 낮은 세율과 간단한 구조로 예측 가능성과 사회적 수용성을 확보하며, 시장 안정과 재정 건전성을 동시에 추구하고 있습니다. 한국은 일본 사례를 참고하여, 형평성 있는 과세와 일관된 세제 운영, 그리고 실수요자를 배려한 유연한 정책 설계가 필요합니다.