전세사기 수법은 매년 진화하고 있습니다. 특히 최근에는 위장임대인, 사기전세, 깡통전세 등 다양한 수법이 등장해 세입자들의 피해가 커지고 있습니다. 이 글에서는 2024년 기준으로 가장 많이 발생하고 있는 전세사기 유형을 중심으로, 각 유형의 특징과 피해 사례, 그리고 이를 예방하는 실질적인 방법을 정리해드립니다.
위장임대인 사기: 진짜 주인처럼 속인다
위장임대인 사기는 등기부등본에 등록된 실제 소유자가 아닌 제3자가 자신이 집주인인 것처럼 가장해 임대차계약을 체결하는 전형적인 사기 수법입니다. 보통은 위조된 신분증과 위조 등기부등본을 보여주며, 바쁜 일정이나 급한 상황을 이유로 서둘러 계약을 유도합니다.
이런 사기 피해를 막으려면 계약 전에 반드시 공인중개사를 통해 계약하고, 등기부등본을 인터넷 등기소에서 직접 발급받아 확인해야 합니다. 또한 임대인의 실제 신분증과 소유자 이름이 일치하는지 대조하고, 임대인의 명의 계좌로 보증금을 입금하는 것도 중요합니다.
2024년 상반기만 해도 위장임대인으로 인한 피해 건수가 수백 건에 달하며, 특히 1인 가구나 대학생, 사회초년생 등이 주요 대상이 되고 있습니다. 계약 전날 해당 부동산을 다시 방문하여 이상 징후가 없는지 살펴보는 것도 필수적인 예방법입니다.
사기전세: 시세보다 턱없이 낮은 조건을 조심하라
사기전세는 시세보다 현저히 낮은 보증금 또는 월세 조건으로 사람들의 심리를 자극하여 계약을 유도하는 방식입니다. 보통 ‘급매’, ‘급전세’, ‘이사 빨리 가야 해서 싸게 준다’는 문구로 광고되며, 실상은 보증금 반환 능력이 없는 집주인이 전세금을 빼내기 위한 수법입니다.
대표적인 예는 보증금이 500만 원~1000만 원가량 저렴한 신축 빌라나 다세대 주택에서 발생합니다. 이런 매물은 ‘허위 감정가’로 시세를 뻥튀기하거나, 대출을 최대한으로 받아 이미 채권으로 물린 경우가 많습니다. 세입자는 좋은 조건만 보고 계약하지만, 집값이 하락하거나 경매가 진행되면 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 됩니다.
이를 예방하기 위해서는 실거래가 조회를 통해 해당 지역의 평균 시세를 확인하고, 주변 유사 매물과 비교해 지나치게 저렴한 매물은 경계해야 합니다. 또한 계약 전 HUG나 SGI 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 거절 사유가 있다면 해당 매물은 피하는 것이 안전합니다.
깡통전세: 등기부등본 속 위험신호를 읽어라
‘깡통전세’는 보증금이 주택의 실거래가 또는 경매 낙찰가보다 높은 경우를 말합니다. 다시 말해, 집을 팔아도 보증금을 모두 돌려줄 수 없는 상태를 의미하며, 이 경우 세입자는 보증금을 대부분 잃게 됩니다. 깡통전세는 특히 신축 빌라나 준공 직후 다세대 주택에서 많이 발생합니다.
문제는 이런 주택들이 감정가를 부풀려 시세보다 높은 전세금을 받고, 다수의 세입자에게 이중으로 계약하거나 근저당이 설정된 상태에서 계약을 맺는 것입니다. 세입자는 등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 자신이 후순위가 되는 줄도 모르고 보증금을 모두 입금해버리게 됩니다.
예방법은 다음과 같습니다. 계약 전 등기부등본을 통해 근저당권 설정 여부, 채권최고액을 반드시 확인하고, 해당 금액이 보증금보다 많을 경우 계약을 피해야 합니다. 또, 보증보험 가입 가능 여부가 깡통 여부를 간접적으로 보여주기 때문에, 보험사에서 보증을 거절하면 즉시 의심해야 합니다. 무엇보다 깡통전세는 예방이 유일한 방지책이므로, 계약 전에 전문가 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.
전세사기의 수법은 점점 정교해지고 있지만, 유형별로 사전에 숙지하고 대응하면 충분히 예방할 수 있습니다. 위장임대인, 사기전세, 깡통전세라는 세 가지 주요 유형을 중심으로 설명드린 피해사례와 예방법을 참고하여, 계약 전 꼼꼼한 확인과 행동으로 자신의 보증금을 지켜야 합니다. 안전한 전세생활은 정보와 실천에서 시작됩니다.