전세사기가 점점 지능화되고 피해 규모가 커지면서, 올해는 더욱 철저한 주의가 필요합니다. 특히 임대차계약서 작성 시 주의사항과 보증금 보호방법, 피해를 미연에 방지하기 위한 핵심 팁들을 반드시 숙지해야 합니다. 이 글에서는 2024년 기준으로 꼭 알아야 할 전세사기 예방법을 알기 쉽게 정리했습니다.
임대차계약 체크리스트: 서명보다 중요한 것들
전세 계약의 핵심은 계약서에 있는 것이 아닙니다. 눈으로 보이지 않는 ‘사실 확인’과 ‘문서 검토’가 전세사기를 막는 첫걸음입니다. 계약서 작성 전 반드시 해야 할 첫 번째는 등기부등본 열람입니다. 건물 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지를 확인해야 합니다. 근저당 금액이 보증금보다 높으면 ‘깡통전세’일 확률이 높고, 추후 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
또한, 임대인 신분증과 소유권 증명을 대조하고, 계약 당일에는 꼭 직접 해당 부동산을 방문해 실제 거주 가능 여부와 이중계약 가능성을 확인해야 합니다. 계약서에는 ‘임대인·임차인 정보, 주소, 보증금, 임대 기간’ 외에도 ‘전입신고 가능일’과 ‘확정일자 부여 여부’도 반드시 포함시켜야 합니다.
사본이 아닌 원본 계약서를 가지고 동사무소에서 확정일자를 받아야 하며, 계약금이나 잔금을 입금할 때는 임대인 명의 계좌로 입금하고 반드시 이체증을 보관해 두어야 합니다.
보증금 보호법: 전세보증보험과 선순위 확인
전세보증금은 대부분의 사람들에게 큰 돈이며, 사기를 당하면 재기하기 어려울 수 있습니다. 그래서 보증금 보호를 위한 가장 실용적인 방법은 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것입니다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국토지주택공사(LH) 등에서 제공하며, 일정 보험료를 지불하면 보증금을 일정 부분까지 보장해줍니다.
보증보험 가입 전 주의할 점도 있습니다. 보험사는 해당 주택의 ‘선순위 권리’ 여부를 검토하여 가입 승인을 하기 때문에, 등기부등본에 나타난 선순위 임차인이나 근저당이 많을 경우 가입이 거절될 수 있습니다. 그러므로 계약 전 반드시 이 조건을 확인한 후 진행하는 것이 바람직합니다.
또한, 보증보험은 임대차계약 체결 후 일정 기간 내에만 가입 가능하므로 미루지 말고 계약 직후 바로 절차를 밟는 것이 좋습니다. 보험가입은 복잡하지 않지만 서류가 다양하므로 준비 서류 목록을 미리 확인하고 임대인 협조도 받아야 합니다.
피해 예방 실전 전략: 사기 유형별 대응법
전세사기는 유형별로 전략적으로 접근해야 예방이 가능합니다. 최근 증가하고 있는 유형은 ‘위장 임대인’ 또는 ‘명의도용’입니다. 이런 사기는 공인중개사 없이 직거래를 유도하거나, 위조된 등기부등본과 신분증을 제시하면서 계약을 맺으려 합니다.
이런 피해를 예방하기 위해선 공인중개사무소를 통한 계약을 우선시하고, 개업공인중개사의 등록번호와 사무소 등록 여부도 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 시스템 또는 한국공인중개사협회에서 확인 가능합니다.
또 하나의 전략은 ‘입주 전날 다시 방문’입니다. 사기꾼들은 보통 계약 후에 몰래 다른 사람과 이중계약을 맺는 경우가 많기 때문에, 실제로 입주할 집에 다른 사람이 들어와 있는지, 집에 어떤 변화가 있었는지를 입주 전 반드시 확인해야 합니다.
이외에도 계약 전후 모든 과정을 문서화하고 저장하는 습관을 들이세요. 계약서 사본, 계좌이체 내역, 문자 및 통화 기록 등을 보관하는 것이 훗날 분쟁 시 큰 도움이 됩니다.
전세사기는 생각보다 가까이 있고, 대부분 작은 부주의에서 시작됩니다. 계약서 작성, 보증금 보호, 사기 유형 파악까지 실질적인 대비책을 실행에 옮기는 것이 가장 중요합니다. 오늘 알려드린 팁들을 체크리스트로 만들어 실제 전세계약에 활용해 보세요. 무심코 넘긴 한 항목이 당신의 전 재산을 지킬 수 있습니다.