최근 한국 부동산 시장은 고금리 기조에도 불구하고 가격이 계속 상승하고 있어 많은 이들의 궁금증을 자아내고 있습니다. 일반적으로 금리가 오르면 자산 가격은 하락하기 마련인데, 한국의 경우 오히려 부동산 시장이 반대로 움직이고 있습니다. 이 글에서는 금리 상승과 무관하게 부동산 가격이 상승하는 주요 원인을 '금리', '수요', '공급' 세 가지 관점에서 심층 분석해보겠습니다.
금리 상승에도 왜 집값은 오르나?
보통 경제 이론에서는 기준금리가 오르면 대출이 어려워지고 소비가 위축되며, 이로 인해 부동산을 포함한 자산 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 하지만 한국의 현실은 이와 다릅니다. 2023년부터 이어진 고금리 상황에서도 주요 도시의 아파트 가격은 오히려 상승세를 유지하고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요?
첫째, 금리 상승이 오히려 매물 잠김 현상을 유발했습니다. 기존에 낮은 금리로 주택담보대출을 받은 집주인들이 높은 금리로 다시 대출을 받을 유인이 없기 때문에 기존 주택을 매도하지 않고 보유하려는 경향이 강해졌습니다. 이로 인해 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들고, 이는 희소성을 키워 가격을 오르게 합니다.
둘째, 한국 부동산 시장은 실수요자뿐 아니라 투자 수요도 강력하게 존재합니다. 특히 고소득층은 금리의 영향을 덜 받기 때문에 지속적으로 투자 수요가 유입됩니다. 이에 따라 특정 지역, 특히 강남권이나 재건축 단지 위주로 집값이 오르는 모습이 나타나고 있습니다.
셋째, 금리 외에 정부 정책 변화도 영향을 미칩니다. 일시적으로 부동산 규제를 완화하거나 세제 혜택을 주는 경우, 수요가 폭발적으로 증가하면서 금리 효과를 상쇄합니다. 이러한 복합적인 요인들이 결합되어, 단순히 금리만으로는 부동산 가격 변화를 설명할 수 없는 상황이 연출되고 있습니다.
여전한 수요, 그 배경은 무엇인가?
부동산 시장에서 가격은 결국 수요와 공급의 균형으로 결정됩니다. 그런데 한국의 경우 금리가 상승해도 수요는 줄지 않았으며, 오히려 특정 계층에서는 더 강력해졌습니다. 왜 그럴까요?
먼저 인구 구조를 들 수 있습니다. 30~40대의 인구 비중이 여전히 높고, 이 연령대는 결혼과 출산, 자녀 교육 등 주거 안정에 대한 수요가 매우 높습니다. 이들은 비싼 집값에도 불구하고 주거 환경이 좋은 지역의 부동산을 꾸준히 찾고 있습니다.
또한 주택을 단순히 '거주 공간'이 아닌 '자산'으로 인식하는 문화도 큰 몫을 합니다. 한국에서는 부동산이 가장 안정적인 투자처로 여겨지며, 주식이나 채권보다 훨씬 선호도가 높습니다. 이 때문에 가격이 오르든 내리든 일정 수준 이상의 수요는 항상 존재합니다.
여기에 더해 '영끌'(영혼까지 끌어모은 대출)과 '패닉바잉'(공황 매수) 현상이 결합되면 수요는 더 증가합니다. 특히 금리 인하 가능성이 언급되거나, 정부의 규제 완화 정책이 발표되면 매수심리가 급격히 살아나며 수요가 폭증하는 현상이 반복되고 있습니다.
또한 부모세대의 자산 이전, 이른바 '부모찬스'를 통한 매수도 부동산 수요를 지탱하는 하나의 축이 되고 있습니다. 이는 고금리 상황에서도 부동산 시장에 자금이 꾸준히 유입되는 이유 중 하나입니다.
공급 부족이 가격 상승의 핵심?
수요만큼이나 중요한 요인이 바로 공급입니다. 아무리 수요가 있어도 충분한 공급이 따라온다면 가격은 안정될 수 있습니다. 하지만 한국의 부동산 시장은 오랜 시간 공급 부족 문제를 겪고 있습니다.
서울 및 수도권의 경우, 신규 아파트 공급이 턱없이 부족합니다. 2020년대 들어 재건축 규제, 인허가 지연, 건설사 수익성 악화 등의 이유로 주택 착공과 분양이 감소했으며, 이로 인해 장기적인 공급 부족이 예상되고 있습니다.
또한 부동산 개발과정이 매우 복잡하고 시간이 오래 걸리는 것도 문제입니다. 재개발·재건축은 주민 동의, 조합 설립, 인허가 절차, 공사 등 긴 시간을 필요로 하며, 이러한 복잡성이 공급을 늦추고 있습니다.
건설 원자재 가격 상승과 인건비 증가도 공급을 위축시키는 요소입니다. 중소형 건설사의 경우 사업성이 낮은 프로젝트를 포기하면서 실제로 착공되지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다.
결과적으로 수요가 강한 가운데 공급이 뒷받침되지 않으니, 시장에 매물은 줄고, 이는 곧 가격 상승으로 이어지는 구조가 고착화되고 있습니다. 따라서 단기적으로는 가격 조정을 기대하기 어려우며, 중장기적 정책 조정이 필요하다는 의견이 많습니다.
금리 상승에도 불구하고 한국 부동산 가격이 오르는 이유는 단순한 금리 변화가 아닌, 공급 부족, 강력한 수요, 그리고 정책 요인 등의 복합적인 결과입니다. 이를 바탕으로 부동산 시장을 판단할 때는 단일 지표보다는 다양한 구조적 요인을 함께 고려해야 할 것입니다. 앞으로의 부동산 흐름에 주목하며, 현명한 판단을 위한 정보 탐색이 필요합니다.